چرا حباب قیمت مسکن نمی‎ترکد؟

بازار مسکن در ایران دوران رکود خود را سپری می‎کند. از زمستان سال گذشته خرید و فروش مسکن روند کاهنده‎ای در پیش گرفته است. بر اساس گزارش سامانه ره‌گیری معاملات مسکن، در ۱۰ ماه نخست امسال ۱.۵ میلیون فقره معامله مسکونی به ثبت رسیده که بیانگر کاهش هفت درصدی معامله مسکن در مقایسه با مدت مشابه یک سال پیش است.

این گزارش نشان می‎دهد که معامله مسکن در تابستان امسال که به صورت معمول در ایران فصل جابه‎جایی خانوارها است، معاملات ثبت شده به ۷۷ هزار فقره کاهش پیدا کرده است. رکود در بازار مسکن ایران همچنان ادامه دارد به گونه‎ای که رئیس اتحادیه مشاوران املاک گفته است: «این رکود تا سه ماه نخست سال آینده ادامه خواهد داشت.»

هم‌زمان با رکود در بازار مسکن، میانگین قیمت زمین و مسکن نیز اندکی کاهش یافته است. این کاهش در شرایطی صورت گرفته که دولت خرید و فروش مسکن مهر را آزاد و سقف وام مسکن را تا ۳۵ میلیون تومان افزایش داده است.

در همین حال معاون وزیر مسکن متقاضیان مسکن را به خرید تشویق کرده است. ابوالفضل صومعلو در گفت و گو با ایسنا گفته است: « قیمت مسکن به کف بازار رسیده و متقاضیان خرید برای مصرف بهترین فرصت را دارند.»

با این حال خریداران و متقاضیان مسکن همچنان تمایلی برای خرید ندارند. یک کارشناس مسکن به خبرگزاری مهر گفته است: «در شرایط فعلی بازار مسکن با مازاد عرضه روبرو است و برخی از فروشندگان حاضرند که به قیمت پائین‎تر واحدهای مسکونی خود را به فروش برسانند.»

اما این رکود و کاهش قیمت‎ها تا کجا ادامه خواهد یافت؟ آیا انتظار متقاضیان خرید برای کاهش دوباره قیمت‎ها به ثمر می‎نشیند و یا در تابستان سال آینده آن‎گونه که رئیس کمیسیون عمران مجلس گفته است؛ قیمت‎ مسکن افزایش خواهد یافت؟

کاهش توان خرید مسکن شهروندان

گزارش سامانه ره‌گیری معاملات مسکن بیانگر کاهش میل به خرید مسکن و افزایش تقاضا برای اجاره و پیش خرید است. در حالی که میزان خرید و فروش به نسبت یک سال گذشته ۱۸ درصد کاهش یافته، میزان مبایعه‎نامه اجاره ۱۲ درصد و پیش خرید شش درصد افزایش یافته است.

آن‎گونه که مقام‎های دولتی در ایران می‎گویند؛ میزان تقاضا برای مسکن در ایران دو برابر عرضه است. در حالی که در بهترین شرایط دولت و بخش خصوصی توان عرضه ۸۰۰ هزار واحد مسکونی در سال را دارند، میزان تقاضا سالانه برای مسکن یک میلیون ۶۸۵ هزار واحد است.

با این حال ۸۰۰ هزار واحد مسکونی تولید شده در ایران نیز به فروش نمی‎رسند. اصلی‎ترین دلیل کاهش تقاضا برای مسکن را می‎توان کاهش قدرت خرید شهروندان دانست. بر اساس برآوردهای صورت گرفته توسط کارشناسنان، میزان انتظار یک خانوار شهری برای این‎که توان خرید یک واحد مسکونی را داشته باشد به صورت میانگین ۳۳ سال است.

از سوی دیگر، برآورد هزینه و درآمد خانوارهای شهری و روستایی نشان می‎دهد که سهم اجاره‎بها در سبد هزینه خانوارها افزایش پیدا کرده است. میانگین سهم اجاره بها در خانوارهای شهری به بیش از ۴۰ درصد و در خانوارهای روستایی ۲۵ درصد است.

همچنین در سال‎های گذشته همواره نرخ افزایش قیمت مسکن و اجاره بها بیشتر از نرخ تورم سالیانه بوده و فشار تورمی بر دهک‎های درآمدی پائین‎تر برای تامین هزینه مسکن افزایش یافته است. در دهک اول درآمدی،  مسکن ۵۶ درصد از مجموع هزینه‎های خانوار را به خود اختصاص می‎دهد. در دهک دوم و سوم نیز سهم هزینه مسکن به ترتیب ۴۰.۵۵ و ۳۸.۳ درصد است.

توان خرید مسکن دهک اول جامعه تنها ۹.۱ متر مربع و در دهک دوم ۱۷.۲ متر مربع است. دهک‎های دوم و سوم نیز با ۲۲.۴ و ۶. ۲۷ مترمربع، توان خریدی کمتر از نصف میانگین جامعه را دارند. این بدان معنا است که توان پس‎انداز دهک‎های پائین درآمدی جامعه کاهش و میزان انتظار آنان برای خرید خانه افزایش یافته است.

خبرآنلاین به نقل از یک کارشناس بازار مسکن در ایران اعلام کرده است که توان خرید مسکن شهروندان تهرانی در یک‎سال گذشته ۲۵ درصد کاهش یافته است. دولت در دو دهه گذشته برای جبران کاهش خرید شهروندان تصمیم به افزایش وام مسکن گرفته است.

اما نتیجه یک بررسی نشان می‎دهد که دهک‎های پائین درآمدی سهم کمتری از وام‎های بانکی دارند. بر اساس یافته‎های این بررسی نظام بانکی در ایران تنها ۳۵ درصد از هزینه‎های مسکن را تامین می‎کند. در همین شرایط نیز گرفتن وام برای دهک‎های اول تا چهارم تقریبا غیرممکن است، چرا که دهک اول باید ۱۵۵درصد درآمد سالانه خود را به بازپرداخت وام مسکن اختصاص بدهد. این نسبت برای دهک  دوم ۹۰ درصد، دهک سوم ۶۹ درصد و دهک چهارم ۵۶ درصد است.

برنامه‎هایی که به ثمر نمی‎رسد

دولت محمود احمدی‎نژاد با طرح مسکن مهر به دنبال حذف ارزش زمین از قیمت تمام شده مسکن و خانه‎دار کردن دهک‎های درآمدی پائین بود. اما این طرح نه تنها به نیاز مسکن در ایران پاسخ نداد بلکه زمینه کسری بودجه دولت و افزایش نقدینگی در بازار پولی را دامن زد.

از سوی دیگر در دو دهه گذشته به دلیل سودآوری ساختمان سازی در ایران به نسبت سایر حوزه‎های اقتصادی، بخش زیادی از صاحبان سرمایه این حوزه را به عنوان امن‎ترین بازار برای سرمایه‎گذاری انتخاب کرده‎اند.

اما هجوم سرمایه‎گذاران به بازار مسکن نه تنها گرهی از کمبود مسکن و افزایش قیمت آن نگشوده بلکه به رشد حبابی قیمت زمین و مسکن نیز دامن زده است. به گونه‎ای که مسئولان دولتی همواره از وجود واحدهای مسکونی خالی انتقاد کرده و به دنبال راهکاری برای کنترل بیشتر بر صاحبان این واحدها بوده‎اند.

وزیر مسکن دولت حسن روحانی  طرح مسکن اجتماعی را به عنوان برنامه خود برای خانه‎دار کردن شهروندان کم درآمد اعلام کرده است. بر اساس این طرح قرار است که در یک برنامه پنج ساله مسئله مسکن دهک‎های کم درآمد جامعه حل شود.

رئیس سازمان ملی زمین و مسکن گفته است که در این طرح ارزش زمین حذف خواهد شد، با همکاری بخش خصوصی پروژه‎های انبوه‌سازی در دستور کار قرار خواهد گرفت و سقف وام‎های بانکی افزایش می‎یابد.

دولت در شرایطی در نظر دارد که پروژه مسکن اجتماعی را اجرا کند که طرح‎ ناتمام مسکن مهر همچنان نیازمند بودجه برای تکمیل است و آن‎گونه که وزیر مسکن گفته است: «دولت چاره‎ای جز اتمام آن ندارد.»

اگر چه دولت امیدوار است که با افزایش سقف وام مسکن بتواند بخشی از نیاز شهروندان در تامین مسکن را پاسخ دهد اما اجرای فاز دوم هدفمندی یارانه‎ها بر بازار مسکن نیز اثرگذاری خواهد بود. یک عضو کمیسیون تلفیق گفته است: «چنانچه دولت بخواهد مرحله دوم هدفمندی یارانه‎ها را اجرایی کند باید قیمت حامل‎های انرژی را ۱۰۸ درصد افزایش دهد. افزیش قیمت حامل‎های انرژی به افزایش قیمت تمام شده کالاها خواهد انجامید.»

طبیعی است که مسکن نیز از افزایش قیمت‎ها در امان نخواهد بود و چنانچه دولت بتواند با طرح زمین رایگان، ارزش زمین را از قیمت تمام شده حذف کند، نمی‎تواند مانع افزایش قیمت مصالح ساختمانی شود.

برای همین به نظر می‎رسد که بازار مسکن ایران برای رسیدن به آرامش و ثبات همچنان باید منتظر بماند. چرا که در تابستان و همزمان با اجرای مرحله دوم هدفمندی یارانه‎ها میانگین قیمت‎ها افزایش خواهد یافت. از سوی دیگر با آغاز پرداخت وام‎های ۳۵ میلیون تومانی برای خرید مسکن، تقاضا در بازار افزایش می‎یابد. اگر چه این تقاضا می‎تواند بازار مسکن را از رکود خارج کند اما هدف دولت و انتظار شهروندان برای کاهش و ثبات قیمت‎ها را برآورده نمی‎کند.

در همین زمینه: مسکن مهر و نامهری با خانه به دوشان