رشد جمعیت شهری اجاره‌نشین در ایران

همزمان با افزایش قیمت مسکن، آمارها حاکی از کاهش توان خانوارهای ایرانی برای خرید سرپناه و رشد اجاره‌نشینی در شهرهای ایران است. طبق گزارش‌ها جمعیت اجاره‌نشین شهری از ۲۱ درصد در سال ۱۳۷۵ به ۳۷ درصد در سال ۱۳۹۵ رسیده است.

گزارش خبرگزاری دانشجویان ایران (ایسنا) نشان می‌دهد تعداد مستاجران شهری ایران در فاصله ۲۰ سال تا ۱۳۹۵ رشدی ۱۶ درصدی داشته است. در همین فاصله زمانی واحدهای استیجاری کل کشور، اعم از مناطق شهری و روستایی بیش از دوبرابر شده و از ۱۵ درصد در سال ۱۳۷۵ به ۳۱ درصد در سال ۱۳۹۵ رسیده است.

براساس گزارش فوق در سال ۱۳۹۵ بالغ بر ۶۰ درصد مردم در واحدهای ملکی، ۳۱ درصد در واحدهای استیجاری و ۹ درصد در «سایر واحدها» زندگی می‌کرده‌اند و به صورت کلی آمارها حاکی از غلبه رشد قیمت مسکن بر توان خرید متقاضیان در ۲۳ سال اخیر است. همزمان شتاب قیمت مسکن متوقف نشده و افزون برآن گرانی توان مستاجران را برای پرداخت مبلغ اجاره متاثر کرده است.

در میان خریداران واحدهای مسکونی نیز کاهش قدرت خرید به‌شکل روی‌آوردن خریداران به آپارتمان‌های قدیمی‌ساز (و نسبتا ارزانتر) و کاهش تقاضا برای واحدهای نوساز خود را نشان می‌دهد. بنابر آمارها در سال ۱۳۹۲ معمولا بیش از ۵۸ درصد معاملات مسکن مربوط به واحدهای مسکونی کمتر از پنج سال بوده که با روند نزولی در تیرماه ۱۳۹۸ به ۴۰ درصد رسیده است.

رقابت قیمت مسکن و نرخ تورم

باید به این مسئله توجه کرد که قیمت مسکن شانه به شانه تورم و کاهش ارزش پول ملی رشد داشته و در طولانی‌مدت بازار مسکن از بازار تورم عمومی پیشی گرفته است. به‌رغم این‌که درآمد مردم به صورت عمومی افزایش پیدا نکرده و بخش زیادی از جمعیت ایران در معرض فقر قرار دارند، در تهران قیمت مسکن از اواخر سال ۱۳۹۲ تا کنون ۳,۷ برابر شده که بسیار به افرایش ۴ برابری نرخ دلار ۴نزدیک است. بررسی‌ها همچنین نشان می‌دهند قیمت مسکن بسیار بیشتر از تورم بر شانه ساکنان تهران سنگینی کرده و در فاصله ۲۷ سال (سال‌های ۱۳۷۰ تا ۱۳۹۷) متوسط قیمت هر متر آپارتمان در تهران حدود ۲۳۲ برابر و متوسط قیمت کالاها و خدمات مصرفی بر اساس شاخص قیمت مصرف‌کننده حدود ۱۲۸ برابر شده است.

این بررسی، آمارهای پیشین مرتبط با بازه زمانی یک‌سال گذشته را نیز تایید می‌کند. مرکز آمار ایران پیشتر نرخ تورم ۱۲ ماهه منتهی به اردیبهشت‌ماه ۱۳۹۸ را ۳۴,۲ و تورم نقطه به نقطه اردیبهشت ۹۸ را نسبت به ماه مشابه سال گذشته به بالای ۵۲ درصد اعلام کرد. همزمان آمار بانک مرکزی نشان می‌دهد قیمت مسکن در یک سال اخیر افزایشی ۱۱۲درصدی داشته و پول ملی ایران نیز از ابتدای سال گذشته ۷۰ درصد ارزش خود را از دست داده است. قیمت مسکن و نوسانات ارزی در ماه‌های اخیر ارقام سنگین‌تری را نسبت به تورم به خریداران تحمیل کرده‌اند.

برخی از کارشناسان اقتصادی نیز پیشتر از «رکود تورمی» در بازار مسکن و کاهش قدرت خرید مردم به خاطر تحریم‌ها و نوسانات نرخ ارز خبر داده بودند. به تایید آن‌ها مدت انتظار برای خرید مسکن به ۳۳ سال رسیده و در شرایط فعلی ۶۰ تا ۷۰ درصد از مردم ایران توان خرید مسکن ندارند و بیش از پیش به زندگی در متراژهای کمتر و اجاره‌نشینی روی آورده‌اند.

رکود بازار مسکن، حاشیه‌نشینی و ساخت خانه‌های غیراستاندارد

یک کارشناس اقتصاد مسکن اما به ایسنا گفت رکود بازار مسکن در نهایت منجر به انباشته شدن تقاضاها و در نتیجه افزایش حاشیه نشینی و ساخت خانه‌های غیراستاندارد می‌شود: «بخش مسکن دو نوع رشد قیمت دارد؛ یکی در بطن خود و دیگری آن‌چه در بازار مشخص است. اگر قیمت‌ها در کوتاه مدت رشد نکرد نباید خوشحال باشیم. زیرا تهدیدی با عنوان انباشت تقاضا ایجاد می‌شود که بعدا خود را نشان می‌دهد. در زمان رکود، تقاضای موثر از بازار خارج می‌شود ولی تقاضای مطلق از بین نمی‌رود. نیاز انباشته با پدیده‌هایی مثل حاشیه‌نشینی و خانه‌های غیراستاندارد خود را نشان می‌دهد».

 به گفته او بازار مسکن ایران به تولید سالیانه ۱.۳ میلیون واحد مسکونی  و ۹۰۰ هزار میلیارد تومان نقدینگی احتیاج دارد و «سناریوهای مافیای مسکن، سوداگری، حباب مسکن، جشن سربه سری مسکن» راهبردی نیستند.

علاوه بر تورم و ارزش پول ملی، تحلیل‌گران عوامل کلانی مانند سیاست‌های مسکن و شهرسازی دولت، سیاست‌های بانکی، نرخ رشد جمعیت، وضعیت اقتصادی کشور و قوانین حاکم را در مسئله مسکن دخیل می‌دانند.

بیشتر بخوانید:

در همین زمینه: