بحران مسکن در ایران: از احتکار خانه‌های خالی تا دزدسالاری و ارائه راه‌حل‌های غلط

به ازای ۲۷ میلیون خانواری که در ایران وجود دارد، ۳۰ میلیون واحد مسکونی در دست است و با این حال دست‌کم و بنا به آمار رسمی شش میلیون نفر در ایران مستأجرند. به این ترتیب می‌توان گفت سه میلیون خانه خالی در ایران وجود دارد. این اعداد اما موثق نیستند و بسته به مصلحت روز تغییر می‌کنند. گاهی از دو میلیون و گاهی حتی از یک و نیم میلیون مسکن خالی صحبت می‌شود.

علیرضا نثاری، نماینده نهاوند در مجلس شورای اسلامی با اشاره به وجود شش میلیون مستأجر در ایران گفت: در حالی که «۲ میلیون واحد مسکونی خالی» [کذا] وجود دارد، این خانه‌ها و زمین‌های احتکارشده باید با سازوکارهای قانونی بین نیازمندان توزیع شوند.

فردین یزدانی، کارشناس مسکن در گفت‌وگو با رسانه های داخلی به درستی آمار مالکان مسکن را به چالش کشید. او گفت:

یزدانی در ادامه به تفاوت کلانشهرها با سایر نقاط ایران از نظر گسترش بازار استیجار اشاره کرد:

در هر حال حقیقت هرچه باشد، مقامات مسئول، هر یک از دید خود و در جهت منافع گروه‌های دست اندرکار با منافع متضاد، از این رقم‌ها استفاده می‌کنند. نماینده نهاوند برای مثال تأکید کرد در مناطقی که زمین در دسترس نیست، دولت باید با تغییر کاربری زمین‌های منابع طبیعی، امکان ساخت مسکن را فراهم کند تا مشکل کمبود مسکن به‌صورت پایدار حل شود و مردم به خانه‌دار شدن نزدیک‌تر شوند.

یک راهکار ویرانگر: تغییر کاربری زمین‌های منابع طبیعی

تغییر کاربری زمین‌های منابع طبیعی بدون مطالعات دقیق، پیامدهای جبران‌ناپذیری دارد: تخریب جنگلها و مراتع (که هم‌اکنون ایران با نرخ نگران‌کننده‌ای از بیابان‌زایی روبروست)، کاهش سفره‌های آب زیرزمینی، و نابودی تنوع زیستی.

در سال‌های گذشته نمونه‌های مانند پروژه‌های مسکن مهر در عرصه‌های طبیعی نشان داده که این اقدامات نه‌تنها بحران مسکن را حل نکرده، بلکه هزینه‌های محیط‌ ‌زیستی (مانند گردوغبار و سیلاب) را به جامعه تحمیل کرده است.

به جای تعرض به منابع طبیعی، بازتوسعه زمین‌های بایر شهری، نوسازی بافت‌های فرسوده، و استفاده از ظرفیت‌های موجود (مانند برج‌سازی کنترل‌شده در مناطق شهری) است. کشورهای پیشرفته مانند سنگاپور با تمرکز بر ساخت عمودی و بازیافت زمین‌های صنعتی قدیمی، هم نیاز مسکن را تأمین کرده‌اند و هم اکوسیستم‌ها را حفظ نموده‌اند. در ایران نیز می‌توان با اصلاح قوانین مالکیت و مشوق‌های مالیاتی، مالکان را به مشارکت در نوسازی تشویق کرد.

در سال‌های اخیر، افزایش دستمزدها با نرخ تورم و نوسانات بازار همخوانی نداشته و این ناهماهنگی، بیشترین فشار را بر حداقل‌بگیران و مستأجران وارد کرده است. کارشناسان هشدار می‌دهند که فقر به‌ویژه در میان خانوارهای کم‌درآمد و مستأجر ریشه دوانده و کیفیت زندگی آن‌ها را به‌شدت کاهش داده است. به گفته مسعود فراهانی، تحلیلگر حوزه مسکن در مرکز پژوهش‌های مجلس، میزان مصرف غذایی و کالری دریافتی مستأجران هر سال نسبت به سال قبل کاهش معناداری داشته است.

فراهانی معتقد است سیاست‌گذاری‌های مسکن در ایران بیش‌ازحد بر مالکیت متمرکز شده و نیازهای مستأجران نادیده گرفته می‌شود. در حالی که در بسیاری از کشورها، سیاست‌ها به سمت حمایت از سکونت و اجاره‌نشینی هدایت می‌شود.

 درآمد خانوارهای مستأجر، به‌ویژه کارگران و کم‌درآمدها، طی ۲۵ سال گذشته با افزایش قیمت مسکن فاصله زیادی گرفته است. برای جبران این شکاف، افزایش حداقل دستمزدها و تسهیلات بانکی یارانه‌ای (مانند وام‌های بلندمدت با پوشش ۹۰ درصدی قیمت مسکن) ضروری است.
به گفته فراهانی، بخش عمده‌ای از بحران مسکن ناشی از احتکار زمین و واحدهای مسکونی توسط بانک‌ها، اشخاص حقیقی و حتی دولت است.

برخلاف تصور رایج، افزایش عرضه زمین لزوماً به کاهش قیمت مسکن منجر نمی‌شود، زیرا الحاق زمین‌های جدید به شهرها، مطلوبیت مناطق مرکزی را افزایش داده و قیمت‌ها را بالاتر می‌برد. به جای این روش، باید از موجودی فعلی مسکن استفاده بهینه کرد.

در مجموع برای حل بحران مسکن سیاست‌گذاری یکپارچه ضرورت دارد بر مبنای نکات زیر:

بدون این اقدامات، فشار اقتصادی بر مستأجران ادامه خواهد یافت و نابرابری‌ها تشدید خواهد شد.

حق سکونت دائم به جای مالکیت

راه حل ریشه‌ای، ترکیب سیاست‌های تقاضامحور (افزایش درآمد) و عرضه‌محور (مدیریت موجودی مسکن) است. تجربه جهانی نشان می‌دهد کشورهای موفق (مانند آلمان یا سنگاپور) با ترکیب مسکن اجاره‌ای یارانه‌ای، تنظیم بازار اجاره، و شفاف‌سازی داده‌های مسکن به ثبات رسیده‌اند. ایران نیز نیازمند چنین رویکرد یکپارچه‌ای است.

در بسیاری از کشورها، سیاست‌گذاری مسکن بر این اصل استوار است که دسترسی به مسکن امن و پایدار (حتی به صورت اجاره‌ای) مهم‌تر از مالکیت فردی است. در ایران اما، تمرکز سنتی بر «خانه‌دار شدن» باعث شده است سیاست‌ها به سمت حمایت از خریداران مسکن گرایش پیدا کند، در حالی که حدود ۳۰ درصد جمعیت کشور مستأجر هستند و بسیاری از آن‌ها به‌دلیل درآمد پایین یا نوسان‌های بازار، امکان خرید خانه را ندارند. این رویکرد نه‌تنها مشکل مسکن را حل نکرده، بلکه با تشویق سوداگری زمین و احتکار، قیمت‌ها را بیش از پیش از دسترس خارج کرده است.

راه‌حل، تغییر نگرش از مالکیت محض به حق سکونت دائم و مقرون‌به‌صرفه است. این به معنای توسعه مسکن اجتماعی با اجاره‌های کنترل‌شده، حمایت از قراردادهای اجاره بلندمدت، و ایجاد سازوکارهایی است که به مستأجران اطمینان دهد نمی‌توانند به‌راحتی از خانه‌هایشان تخلیه شوند. کشورهایی مانند آلمان و اتریش نشان داده‌اند که با چنین مدلی، حتی در شرایط تورم بالا نیز می‌توان ثبات سکونتی را برای اقشار کم‌درآمد حفظ کرد، بدون اینکه فشار خرید مسکن به بحران اقتصادی دامن بزند.

تبدیل مسکن از کالای سرمایه‌ای به کالای مصرفی

برای کاهش جذابیت سوداگری مسکن، دولت باید همزمان دو اقدام اساسی انجام دهد: اول، اخذ مالیات‌های تصاعدی بر خانه‌های خالی و املاک مازاد تا هزینه‌ی احتکار را افزایش دهد، و دوم، ایجاد گزینه‌های سرمایه‌گذاری جذاب‌تر (مثل بازار سرمایه یا صندوق‌های با بازدهی پایدار) تا نقدینگی را از مسکن به سمت تولید هدایت کند. این کار همراه با افزایش عرضه مسکن اجاره‌ای دولتی (برای کاهش فشار تقاضا روی خرید) می‌تواند به‌تدریج ذهنیت جامعه را از مسکن به عنوان «ابزار سوداگری» به «محل زندگی» تغییر دهد. تجربه‌ی کشورهایی مانند سنگاپور نشان می‌دهد این ترکیب سیاستی در بلندمدت مؤثر است.

اجاره‌داری کنترل‌شده

برای ایجاد تعادل در بازار اجاره، دولت باید با تعیین سقف افزایش سالانه اجاره‌بها (متناسب با نرخ تورم عمومی و دستمزدها) و تدوین قراردادهای استاندارد بلندمدت (۳ تا ۵ ساله) از حقوق مستأجران حمایت کند، همراه با مکانیزم‌های نظارتی مانند سامانه‌های ثبت الکترونیک قراردادها و جریمه‌ی مالکان متخلف، در عین حال با ارائه معافیت‌های مالیاتی به مالکانی که نرخ‌های مصوب را رعایت می‌کنند، انگیزه‌ی لازم برای مشارکت در این نظام ایجاد شود، همانند الگوی موفق کشورهای آلمان و سوئد که اجاره‌نشینی را به گزینه‌ای پایدار و عادلانه تبدیل کرده‌اند.

به جای پرداخت یارانه‌های عمومی و غیرمؤثر، باید کمک‌ها به صورت هدفمند به مستأجران کم‌درآمد و خانواده‌های تحت فشار اجاره اختصاص یابد. این کار از طریق شناسایی دقیق نیازمندان با استفاده از داده‌های جامع درآمدی و الگوی مصرف، و پرداخت یارانه نقدی اجاره متناسب با هزینه مسکن در هر منطقه انجام می‌شود. به عنوان مثال، می‌توان سقف یارانه را بر اساس تفاوت بین ۳۰٪ از درآمد خانوار و میانگین اجاره‌بهای منطقه تعیین کرد.

اصلاح نظام تسهیلات بانکی

تسهیلات مسکن باید از وام‌های خرید سنتی به سمت وام‌های اجاره‌ای بلندمدت با بهره کم سوق داده شود. بانک‌ها می‌توانند با مشارکت دولت، صندوق‌های ضمانت اجاره ایجاد کنند که هم به مستأجران برای پرداخت پیش‌پرداخت کمک کند و هم امنیت خاطر مالکان را تأمین نماید. همچنین، مشوق‌هایی مانند معافیت‌های مالیاتی برای مالکانی که واحدهای خود را با نرخ‌های کنترل‌شده اجاره می‌دهند، می‌تواند عرضه مسکن اجاره‌ای مقرون‌به‌صرفه را افزایش دهد.

برای حل این چالش، باید سیاست‌های هماهنگ درآمدی و اشتغال اجرا شود. نخست، ارتباط مستقیم دستمزدها با سبد معیشت از طریق اصلاح فرمول محاسبه حداقل دستمزد (شامل هزینه‌های مسکن، خوراک و درمان) ضروری است. دوم، اشتغال‌زایی مولد با سرمایه‌گذاری در بخش‌های تولیدی و فناوری‌های نوین که ارزش افزوده بالاتری ایجاد می‌کنند، می‌تواند درآمد واقعی خانوارها را افزایش دهد. در کنار این موارد، بسته‌های حمایتی هدفمند (مانند یارانه‌های نقدی مشروط یا کمک هزینه فرزند) برای دهک‌های کم‌درآمد می‌تواند فشار کوتاه‌مدت را کاهش دهد، اما راه حل پایدار، تقویت بنیه اقتصادی از طریق آموزش مهارت‌های جدید و توسعه کسب‌وکارهای خرد است تا درآمدها به سطحی برسد که نه تنها هزینه‌های جاری، بلکه پس‌انداز برای مسکن را نیز پوشش دهد.