گفتاردرمانیِ دولت رئیسی به بخش مسکن هم سرایت کرد

دولت دوباره از یک بسته کدر و بی‌برنامه رونمایی کرده است؛ این بار در حوزه مسکن. وزیر راه، مسکن و شهرسازی گفته یک بسته جدید به رئیس دولت داده که قرار است بازار اجاره مسکن را از بجران خارج کند. رستم قاسمی در حساب توییترش خبر داده که برداشتن تیغ تیز اجاره‌بها از گردن مستاجران نیازمند حرکتی جهادی، بزرگ و اقدامی فرا وزارتخانه‌ای است و در همین راستا هم بسته جدید خروج از این بحران با همکاری صاحب‌نظران به ابراهیم رئیسی تقدیم کرده تا با تایید سران قوا حرکتی اساسی به جای مسکن‌های زودگذر شود.

رستم قاسمی اما نگفته است که این بسته چه جزئیاتی دارد؟ آیا یک سیاست تعزیراتی جدید است؟ آیا قرار است در سمت عرضه مسکن اقدامی انجام شود؟ او حتی نگفته که این صاحب‌نظران چه افرادی هستند؟ یا جامعه هدف بسته‌اش چه کسانی هستند؟ سخنانی که در دستگاه حکمرانی جمهوری اسلامی بی‌سابقه و حتی کم‌سابقه نیست.

هنوز یک ماه نشده که ستاد تنظیم بازار با بررسی بسته سیاستی قبلی وزارت راه، سقف افزایش اجاره‌بها در تهران و شهرستان‌ها را تعیین کرده است. سیاستی که بر اساس آن سقف افزایش اجاره‌بهای مسکن نسبت به سال ۱۴۰۰ در تهران حداکثر ۲۵ درصد، در کلان‌شهرهای بالای یک میلیون نفر جمعیت ۲۰ درصد و دیگر شهرها پانزده درصد به تصویب تعیین شد. بر اساس این مصوبه، سازمان تعزیرات حکومتی مکلف شده تا با مشاوران املاک متخلف که این سقف افزایش را رعایت نکنند، برخورد کند. همچنین وزارت راه موظف شده تا با انعکاس و معرفی واحدهای مسکونی خالی از سکنه به سازمان امور مالیاتی برای دریافت مالیات براساس قانون اقدام کند. سیاست‌هایی که مشابه آن بارها در سال‌های گذشته اجرایی شده اما تاثیری نداشته است. محصول آن چه بوده است؟

سبقت تورم اجاره از تورم عمومی

اما حالا یک رخ‌داد عجیب گریبان بازار مسکن و اجاره را گرفته است. هرچند التهاب بازار اجاره پس از عبور تورم اجاره‌بها از قله ۵۲ درصدی در زمستان پارسال کمی آرام گرفت اما داده‌های تازه در بهار ۱۴۰۱ نشان می‌دهد که این نرخ روی عدد ۴۶ درصد ایستاده است. با این حساب تورم اجاره‌بها از نرخ تورم عمومی بیشتر شده است. اما چه شده که این اتفاق نادر رخ داده است؟ چهار عامل می‌توان برای این رخ‌داد برشمرد:

یک•  نخست آنکه بازدهی دارایی‌‌های سرمایه‌ای افزایش داشته است. دارایی‌هایی چون سهام، طلا، دلار و حتی خودرو و به طور کلی بازارهای کالایی. افزایش بازدهی این‌ها بین سال‌های ۱۳۹۷ تا ۱۴۰۰ باعث شد که عرضه در بازار اجاره کاهش پیدا کند.

دو•  شکل‌گیری حباب منفی در بازدهی سالانه مسکن. نسبت P به R یا همان قیمت به اجاره به عنوان یک دما سنج برای ارزیابی بازدهی مسکن به عنوان یک کالای سرمایه‌ای در ایران در نظر گرفته می‌شود. هر چقدر این نسبت عدد کمتری را نشان دهند به معنای این است که آن دارایی بازدهی بیشتری داشته است. این نسبت تا پیش از جهش تورمی سال ۱۳۹۷ به بعد در ایران به شکل سنتی بین ۱۴ تا ۲۵ واحد بود. اما امروز این نسبت به شکل متوسط به اعداد بالاتر از ۳۰ رسیده است؛ معنی این عدد این است که صورت کسر (قیمت خانه)، به شکل فزاینده رشد کرده اما نرخ اجاره به همان نسبت رشد نداشته یا مقدار خیلی کمتری رشد کرده است. این وضعیت فنر اجاره‌بها را در این سال‌ها جمع کرده و حالا بازار در اصطلاح در حال پس گرفتن (جبران) این عقب‌ماندگی است.

سه•  تورم عمومی. در حالی که بیش از نیمی از هزینه سبد خانوار را مسکن تشکیل داده، روشن است که موجران برای جبران هزینه‌های ناشی از تورم اقدام به افزایش نرخ اجاره‌بها کرده‌اند.

چهار•  سرکوب دستوری نرخ اجاره‌بها. دولت هم‌زمان با همه‌گیر شدن بیماری کرونا با تعیین سقف اجاره‌بها به دنبال کنترل فوری تورم اجاره در اقتصاد کرونایی بود. این وضعیت به خودی خود، فنر اجاره‌بها را جمع کرده است. حالا با خروج از پاندمی انرژی جنبشی قیمت در حال آزاد شدن و عملکرد جهشی آن در بازار مشهود. این‌ها همه باعث شده که بازار اجاره حالا ملتهب‌تر از پیش باشد.

در دو سال گذشته سقف اجاره‌بهای مسکن در کشور به شکل متوسط بیست درصد بوده است؛ در حالی که شاخص اجاره‌بها به شکل میانگین پنجاه درصد رشد داشته است؛ یعنی موجران به شکل غالب، سیاست سقف دستوری اجاره‌بها را رعایت نکرده‌اند و این رویه نه تنها اثری در خنثی‌سازی قیمت‌ها نداشته، بلکه به ابهام بیشتر منجر شده است. محمود محمود‌زاده، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی در پاسخ به این ابهام گفته است: «در پایان سال ۱۳۹۹ میزان افزایش اجاره‌بها ۳۲ درصد بود و اگر شما ۲۵ درصد افزایش اجاره‌هایی را که تمدید شدند و میزان متوسط آن‌هایی را که به تازگی اجاره رفته‌اند در نظر بگیرید، آمار رشد مبلغ اجاره در کشور ۳۲ درصد است. و این در سال ۱۴۰۰ دوباره تکرار شده است.» (منبع) این اظهارات نشان می‌دهد که مقام‌های رسمی ناکارآمدی سیاست‌ها را نمی‌پذیرند.

نظم جغرافیایی جدید در بازار اجاره

التهاب بازار اجاره خودش را در قالب مهاجرت به مناطق ارزان‌تر نشان داده و بر این اساس نظم جدیدی در جغرافیای بازار اجاره شکل گرفته است. مستاجران در دوره تورم دو مسیر را برای جبران افزایش هزینه‌ها انتخاب کرده‌اند. یکی مهاجرت به مناطق ارزان‌تر و حاشیه شهر‌ها و حالا هم گسترش پدیده‌های جدیدی مانند خانه‌های اشتراکی یا پشت‌بام خوابی.

شرایط تورمی سال ۱۳۹۷ باعث داغ شدن فایل‌های اجاره مناطق جنوبی و حومه‌های ارزان‌تر تهران شد. با ادامه این روند تورمی تقاضا در اطراف شهرها و از جمله تهران، بیشتر شد و حالا با استقرار پایدار تورم برخی مستاجران مجبور به کوچ دائمی به استان‌های مجاور پایتخت هم شده‌اند. حالا متوسط اجاره‌بهای ماهانه در مناطق چهار و پنج تهران (پیک تقاضا) براساس داده‌های میدانی در خرداد ماه برای یک آپارتمان ۷۵ متری حدود دوازده تا پانزده میلیون تومان است. متوسط اجاره‌بها در مناطق ارزان‌تر تهران به ۹ تا ۱۱ و نیم میلیون تومان رسیده است. متوسط اجاره‌بها در کرج ۶ میلیون تومان، پرند سه میلیون تومان و پردیس چهار و نیم تا پنج میلیون تومان شده است. با این قیمت‌ها شهرهایی مانند کرج، پردیس و پرند که آخرین انتخاب‌های دهک‌های پایین برای اجاره‌نشینی بوده هم از دست رفته است.

واکنش دوم مستاجران روی آوردن به اجاره کردن خانه‌های اشتراکی است، روندی که آمار مشخص و شفافی از آن وجود ندارد.

حداقل دستمزد مصوب قانون کار ۱۴۰۱ معادل ۶ میلیون و سیصد هزار تومان است؛ براین اساس اگر زوجین هر دو شاغل باشند و کل درآمد خود را به پرداخت هزینه‌های مسکن اختصاص دهند، توان پرداخت اجاره از سوی آن‌ها ۱۲ میلیون و ششصد هزار تومان خواهد بود؛ قدرت خریدی که تقاضای حداقلی را از مناطق مصرفی تهران اخراج کرده است. با نصف این درآمد، یعنی درآمد یکی از زوجین، خانواده‌ها تنها در کرج، پرند و پردیس امکمان سکونت و زنده‌گی دارند. با درآمدهای پایین‌تر از این هم خانواده‌ها به استان‌های دیگر کوچانده خواهند شد.

صدور دستور به عادت رئیس

طرح وزیر کار، داستان جدیدی ندارد. دولت‌های پیشین هم چنین سیاست‌های شکست خورده‌ای را امتحان کرده‌اند. سیاست‌هایی مانند وام اجاره، تعیین سقف افزایش اجاره‌بها، طرح سامان‌دهی اجاره‌بها و برخوردهای تعزیراتی با بنگاه‌های مشاور املاک.

پیش از این مجلس تلاش کرد تا با طرح سامان‌دهی اجاره‌بها با تنظیم رابطه مالک و مستاجر از رشد اجاره‌بها پیش‌گیری کند. این طرح و دیگر طرح‌های مشابه، به این دلیل که به اثر واقعی تورم توجهی نداشتند در عمل آورده‌ای جز محدودیت برای موجران به ارمغان نیاوردند. این وضعیت به کاهش عرضه مسکن در دو سال گذشته منجر شد. پس باز هم اعمال سیاست‌های دستوری که در ظاهر برای کمک به مستاجرها اعمال شده بود، به زیان آن‌ها تمام شد.

رستم قاسمی، وزیری‌ست که حتی خودش در روز رای اعتماد، نمی‌دانست قرار وزیر کدام وزارت‌خانه شود، دانشی از حوزه راه و مسکن ندارد و همه بخش‌های زیر دستش را تجربی یاد می‌گیرد. او هم مانند رئیس خودش یعنی ابراهیم رئیسی به گفتار درمانی روی آورده و می‌خواد همه مشکلات را دستوری حل کند.

برهم خوردن تعادل

آمار پروانه‌های ساختمانی صادرشده در شهر تهران اما نشان می‌دهد که بیشتر سازندگان به ساخت خانه‌های بزرگ‌متراژ در مناطق شمالی شهر تمایل دارند، در حالی که تجمع تقاضا در خانه‌های کوچک‌متراژ است؛ یعنی عرضه‌کننده‌گان چیزی می‌سازند که مشتری ندارد. این وضعیت عرضه مسکن را به سوی اهداف سرمایه‌ای و غیر مصرفی سوق داده است. این عامل هم می‌تواند به خودی خود موجبات افزایش بیشتر اجاره‌بها را فراهم کند.

تعیین سقف افزایش اجاره‌بها

و آخرین خبر این است: شورای عالی هماهنگی اقتصادی سران قوا  که با حضور ابراهیم رییسی، محمدباقر قالیباف و غلامحسین محسنی اژه‌ای در ۲۸ خرداد ۱۴۰۱ برگزار شد مقرر کرد برای مدیریت بخش مسکن، تصویب طرح دو فوریتی در دستور کار مجلس شورای اسلامی قرار بگیرد و دولت هم سقف افزایش سالانه اجاره‌بها را که قبلا به تصویب رسانده، در تهران ۲۵ درصد و در سایر شهرها ۲۰ درصد اجرایی کند. این همان مصوبه اردی‌بهشت ماه است و با بسته سیاستی که رستم قاسمی خبرش را داده فرق می‌کند.