چرا شهروندان هر روز از خرید خانه دورتر می‌شوند؟

گزارش‌ها از وضعیت افزایش نرخ اجاره‌بهای مسکن در ماه‌های گذشته نشان می‌دهد تامین مسکن برای دهک‌های حمایتی بسیار دشوار شده است. مرکز آمار ایران، تورم سالانه قیمت و اجاره‌بهای مسکن در بهمن ۱۴۰۲ را به ترتیب ۳۹.۵ و ۳۹.۴ اعلام کرده است. در شرایطی که دستمزد حداقلی‌بگیران در گرداب تورم بلعیده شده است، تورم اجاره‌بها در ماه‌های گذشته دلیل کوچ بسیاری از متقاضیان مسکن به مناطق ارزان‌تر شده است. اگر تا پیش از این، خرید خانه برای جوانان و دهک‌های حمایتی آرزو بود، اکنون دسترسی به بازار اجاره ارزان هم در حال از دست رفتن است.

در این شرایط خطرناک، که بسیاری را در معرض بدمسکنی و اخراج از سرپناه قرار داده است، حاکمان جمهوری اسلامی همچنان وعده‌های عجیب سر‌ می‌دهند؛ دروغ هرچه بزرگ‌تر، باور کردنش ساده تر! «سالی یک میلیون مسکن می‌سازیم» و «تا پایان برنامه هفتم توسعه زمان خانه‌دار شدن افراد را به ۱۲ سال کاهش می‌دهیم»؛ این‌ تنها دو نمونه از شعارها و به اصطلاح برنامه‌هایی است که دولت و مجلس به مردم قولش را داده‌اند اما کوچک‌ترین قدمی برای تحقق آن برنداشته‌اند.

صورت مسئله‌های جعلی در بازار املاک

 نتایج نظرسنجی مرکز افکارسنجی دانشجویان ایران (ایسپا) در تیرماه ۱۴۰۰ نشان می‌دهد، ۶۸.۱ درصد از شهروندان در سطح ملی «کاملا» و «زیاد» و ۱۱.۶ درصد «تاحدی» درباره مسکن و تامین اجاره آن در آینده نگران هستند. مسئولان دولتی در پاسخ به این نگرانی عمیق وعده ساخت مسکن انبوه می‌دهند؛ وعده‌هایی که نه تنها محقق نمی‌شود بلکه حل ریشه‌ای معضل تامین مسکن در ایران را به «آدرس اشتباهی» می‌برد. بر اساس سرشماری سال ۱۳۹۵ موجودی مسکن در ایران کمی از تعداد خانوار بالاتر است اما از آنجایی که تولید و عرضه در اختیار مافیای وابسته به قدرت قرار گرفته است، به ازای ۲۵ میلیون خانوار حدود ۲۳ میلیون خانه در دسترس متقاضیان قرار گرفته است. به عبارت دیگر بیش از ۲.۵ میلیون خانه خالی یا نیمه‌خالی در ایران وجود دارد که از دسترس متقاضیان دور مانده است. دولت در شرایطی وعده ساخت خانه می‌دهد که با همکاری بانک‌ها و پول‌های کثیف مافیای وابسته به خود، نه فقط بخش تولید، بلکه بخش عرضه مسکن را  هم دچار اختلال کرده است.

مسکن و مسئله «قیمت زمین»

دولت‌مردان ایران همواره از مشکل کسری مسکن در کشور صحبت می‌کنند و وعده می‌دهند که با ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی به این معضل پایان خواهند داد. با این وجود مخاطبان بازار مسکن و کارشناسان، این تصویر از وضعیت بازار را جعلی و «آدرس اشتباهی» دولت به مصرف‌کنندگان ارزیابی می‌کنند. ساخت چهار میلیون واحد مسکونی یکی از معروف‌ترین شعارهای دولت رئیسی بود که زود‌تر از سایر شعار‌ها به شکست منجر شد. «قانون جوانی جمعیت» تلاش دیگری توسط دولت بود که یکی از بخش‌های آن واگذاری زمین و واحد مسکونی رایگان به خانوارها اعلام شد. در این طرح قرار است زمین‌های وابسته به دستگاه‌های دولتی با هماهنگی سازمان ملی زمین و مسکن در شهرهای کوچک به متقاضیان واگذار شود. این طرح‌ که تقریبا از سوی همه دولت‌های جمهوری اسلامی با اسامی مختلف مطرح شده است، همواره در پیش و خم «حضور مافیا» و یا «شانه خالی کردن دستگاه‌های دولتی از واگذاری زمین‌های تحت تملک» شکست خورده است. دولت روحانی هم قصد داشت مشابه همین طرح را در بافت‌های فرسوده اجرا کند که نهایتا هیچ سازمانی حاضر نشد زمین‌های خود را رایگان واگذار کند.

شکست پیاپی طرح‌های ساخت‌وساز

سهم ۷۰ درصدی قیمت زمین در نرخ تمام شده مسکن سرنوشت ساخت مسکن‌های ارزان قیمت توسط دولت را تا حدودی به میزان موفقیت واگذاری زمین‌های دولتی گره زده است. در همین حال مهم‌ترین مانع واگذاری زمین‌های دولتی را می‌توان به نقش این زمین‌ها در بذل و بخشش‌ها، امتیازگیری و فساد گسترده در دستگاه‌های دولتی دانست. در سال‌های اخیر که کسری بودجه پررنگ‌تر شده است، دولت نیز بخشی از درآمد‌های خود را با تهاتر یا فروش زمین به دست آورده است. این نامعادله، دولت و بازیگران بزرگ بازار که به منابع بانکی کلان دسترسی دارند را به یکی از ذینفعان اصلی گرانی مسکن تبدیل کرده است. از این جهت می‌توان حلقه‌ای از وابستگان به دولت و نهادهای حکومتی را اصلی‌ترین مافیای سوداگری در بخش مسکن نامید.

مدیران و رئسای سازمان‌های دولتی و وزارتخانه‌ها که از اراضی و ساختمان‌های بلااستفاده‌ دولت به عنوان ابزاری برای سرمایه‌گذاری سوداگرانه و یا اختلاس و تطمیع افراد استفاده می‌کنند به سادگی حاضر به واگذاری این زمین‌ها برای تولید مسکن نیستند. پرونده «املاک نجومی» در دوره مدیریت محمدباقر قالیباف در شهرداری تهران یکی از مهم‌ترین نمونه‌ها از این نوع سوء استفاده‌هاست. در اسناد افشا شده توسط گروه هکری عدالت علی نیز، نامه‌ای نشان می‌دهد، عباس آخوندی، وزیر اسبق راه‌ و شهرسازی در دولت حسن روحانی، در مورد واگذاری املاک به نمایندگان مجلس به منظور جلوگیری از استیضاح خود توسط سازمان اطلاعات سپاه مورد اتهام قرار گرفته است.

این فساد در حالی در وزارت راه‌و‌شهرسازی رخ داده است که سازمان ملی زمین و مسکن، به عنوان متولی واگذاری زمین‌های دولتی نیز از زیرمجموعه‌های همین وزارت‌خانه است.

فعالیت‌های مافیایی بانک‌ها

نهادهای دولتی در فعالیت‌های مخرب در بازار مسکن تنها نیستند. بخش اصلی مافیای مسکن در ایران در اطراف «بانک»‌ها شکل گرفته‌است. بانک‌ها نه تنها با سرمایه‌گذاری سنگین در بازار مسکن نقش «دلال اصلی» این بازار را بازی می‌کنند، بلکه با در اختیار داشتن اهرم اعتبار و تسهیلات، به محل تغذیه دانه‌درشت‌ها و ابربدهکاران فعال در بازار مسکن تبدیل شده‌اند. بانک‌های ایران که اغلب قادر به سوددهی از فعالیت‌های ناشی از عملکرد بانکی سالم نیستند، با تحمیل تورم به اقتصاد و افزایش اسمی نرخ دارایی‌های خود، ترازنامه خود را بهبود می‌دهند و به روی کاغذ ورشکستگی را به تعویق میاندازند.

ورود همه‌جانبه بانک‌ها به تملک ساختمان‌ها باعث انحراف تسهیلات ساختمان نیز شده است. بر اساس آمارهای بانک مرکزی، در ۱۱ماهه سال ۱۴۰۱ مجموع تسهیلات اعطایی به بخش مسکن تنها ۲۱۵ هزار و ۷۰۴ میلیارد تومان، معادل ۷ درصد از کل تسهیلات اعطایی نظام بانکی به بخش‌هایی اقتصادی بوده است. بانک‌های ایران سال‌هاست به وظیفه قانونی درباره اعطای ۲۰ درصد تسهیلات به مسکن عمل نمی‌کنند و به جای آن با هدایت وام‌ها به سمت ابربدهکاران زمینه سوداگری در بازار مسکن را برای افراد پرنفوذ فراهم می‌کنند.

قدرت خرید وام مسکن: ۱۲ مترمربع

فارغ از بی‌عدالتی و فساد در سیستم تسهیلات‌دهی بانک‌ها، اثرگذاری وام‌های خرد مسکن به شهروندان نیز تقریبا از دست رفته است. وام خرید خانه برای زوج‌ها در حال حاضر ۹۶۰ میلیون تومان است که با توجه به متوسط قیمت ۸۰ میلیون تومانی یک متر مسکن در تهران تنها برای خرید ۱۲ مترمربع کفاف می‌دهد. وام‌های مسکن در دسترس شهروندان نه تنها کافی نیست بلکه دسترسی به همان مقدار وام نیز برای همه مقدور نیست. دولت برای پرداخت وام مسکن تنها زوج‌های جوان و گاهی کارمندان رسمی خود را در اولویت قرار می‌دهد. به این ترتیب یک فرد مجرد با شغل آزاد حق دسترسی به وام مسکن را نخواهد داشت. از میان زوج‌های جوان هم کمتر کسی توان بازپرداخت  اقساط ۳۵ میلیونی این وام‌ها را دارد. بنابراین وام مسکن در ایران با دو مشکل عمده «عدم امکان بازپرداخت برای دهک‌های حمایتی» و همچنین «پوشش محدود» مواجه است. این شرایط فضا را برای ورود سرمایه‌های سنگین به این بخش تسهیل کرده است به طوری که می‌توان بانک‌ها و مافیای قدرت را عمده ترین بازیگران مسکن در ایران معرفی کرد.