بازار اجاره در نقطه جوش

از روزی که بازنشسته شده، یک مغازه پایین خانه‌اش اجاره کرده و یک میز و چند صندلی در مغازه چیده و شده است: «املاکی محل». از وقتی موهایش هنوز سیاه بود تا امروز که پیرمرد شده، هر کسی می‌خواسته در محله خانه‌ای اجاره کند، بخرد، بفروشد یا اجاره دهد، از مغازه او گذشته است. مدتی‌ست اما رفت و آمدش خیلی کم شده؛ مغازه را کمتر باز می‌کند و مشتری هم کمتر سراغش می‌رود.

یک عصر خیلی خیلی خلوت وارد «بنگاه» پیرمرد می‌شوم و از او می‌پرسم: «اوضاع چطور است؟ » حتی لب‌ را نمی‌گشاید. دستش را تکان می‌دهد و لبش را پیچ می‌دهد؛ یعنی همین است که می‌بینی. می‌پرسم: «چرا این طور شده؟ » می‌گوید: «خانم می‌دانید تورم چیست؟ مردم دیگر پول ندارند اینجا خانه اجاره کنند؛ می‌روند اطراف تهران خانه می‌گیرند. باورتان می‌شود برخی زن و شوهر‌ها اصلا همدیگر را نمی‌بینند و فقط ارتباط تلفنی دارند؟ مردم پول ندارند». بعد شروع می‌کند به توضیح دادن؛ سفره دلش باز شده و توضیحاتی می‌دهد که با آمارهای اقتصادی روز هم‌خوانی دارد.

داغ شدن فایل‌های کوچک‌متراژ

به گواهی مشاوران املاک در نقاط مختلف تهران، در روندی که از سال‌ها پیش آغاز شده و در ماه‌های گذشته شدت گرفته است، فایل‌های کوچک‌متراژ داغ شده و رشد بیشتر نرخ اجاره در این واحدها محسوس است.

دلیل تقاضای بالا و محسوس واحدهای کوچک متراژ، کاهش شدید قدرت خرید نقدینگی در دست مردم ارزیابی می‌شود. فشار قیمت‌ها در اثر تورم عمومی و رشد شدید اجاره‌‌ بهای پیشنهادی مسکن، تقاضا را برای واحدهای کوچک‌متراژ افزایش داده است. این واحدها به شکل سنتی پرمتقاضی‌‌‌ترین آپارتمان‌‌‌ها برای خرید یا اجاره از سوی متقاضیان مسکن است اما با واگرایی شدیدی از سمت عرضه رو به رو است؛ چرا که سرمایه‌گذاران تمایل بیشتری به ساخت واحدهای بزرگ در مناطق شمالی شهر نشان می‌دهد.

این وضعیت تعادل بازار را برهم زده و تقاضای مضاعف این نوع واحدها به التهاب منجر شده است؛ تا جایی که صاحب‌خانه‌ها نرخ‌های بالاتری را پیشنهاد می‌دهند. نتیجه هم آنکه در نظم فرهنگی مناطق تهران، تغییرات عجیب اما تفسیرپذیر رخ داده است. بازار اجاره و رهن در مناطق جغرافیایی-مسکونی اطراف تهران رونق گرفته و بازار در تهران تقریباً خوابیده است. این را به آسانی می‌توان از گپ و گفت با مشاوران املاک تهران متوجه شد. موقعیت فرهنگی افراد هم تحت تاثیر این وضعیت دچار تحول می‌شود؛ چرا که بسیاری مدام ناچار می‌شوند محل زندگی خود را به مناطق به اصطلاح پایین‌تر و حاشیه تهران تغییر دهند.

فایل‌های رهن نایاب‌شده

برای بررسی نرخ‌ها و وضعیت اجاره‌بها سراغ مشاورن املاک دیگری هم رفته‌ایم. در یکی از میدان‌های جنوبی-شرقی تهران در حال گفت‌وگو با صاحب بنگاه، یک زوج جوان وارد مغازه شدند. به تیپ و وضعیت پوششان نمی‌خورد که برای این محله باشند. توضیح دادند که ۴۰۰ میلیون پول پیش دارند و در ماه بیش از دو میلیون نمی‌توانند اجاره بپردازند. مشاور املاک، از کامپیوتر استفاده نمی‌کرد. یک دسته کاغذ بزرگ را گذاشت جلوش؛ یک نگاه سر سری انداخت و گفت: «نداریم. نمی‌تونین ماهی شیش بدین؟ »

سر صبحت را با زوج جوان باز کردم؛ در دوره کرونا، کافه‌شان تعطیل شده بود و بعد هم نتوانسته بودند شغلی دست و پا کنند. جدیدترین موج افزایش قیمت آن‌ها را تقریبا از پا درآورده بود. آن‌ها می‌گفتند: نمی‌توانند با ۴۰۰ میلیون تومان پول پیش خانه پیدا کنند. می‌گفتند همه مالکان اجاره می‌خواهند؛ یعنی پول نقد ماهانه.

رشد تورم و بازدهی منفی نرخ بهره واقعی در اقتصاد ایران تمایل موجران به دریافت ودیعه بیشتر و یا پیشنهاد رهن کامل را کاهش داده است. به تازگی فایل‌‌های اجاره رهن کامل، کاهش محسوسی داشته است. این وضعیت باعث شده مستاجرانی که مایل به سکونت در خانه‌های اجاری صرفا با پرداخت ودیعه هستند، فرایند طولانی‌تری را از سر بگذرانند.

بی‌فایده‌بودن تعیین سقف مصوب

در چنین شرایطی بررسی بازار نشان می‌دهد که تعیین سقف مصوب از گرانی اجاره‌بها پیش‌گیری نکرده است. داده‌های میدانی و البته نرخ رسمی رشد اجاره‌بها نشان می‌دهد: افزایش نرخ‌های بازار، بالاتر از نرخ مصوب -یعنی افزایش ۲۵ درصدی- بوده و این سیاست به‌تمامی شکست خورده است. سیاستی که در معاملات همواره از سوی صاحبان ملک دور زده می‌شود.

همکاری نانوشته در دور زدن سیاست‌های تعزیراتی

اما هنوز هم مثل همیشه صاحبان املاک می‌توانند مصوبه‌های تعزیراتی را دور بزنند و مستاجران هم توانی برای مقابله با این وضعیت ندارند. روند جابه‌جایی فایل‌ها نشان می‌دهد که این سیاست هم مانند سایر سیاست‌های تعزیراتی در ایران قابلیت اجرا ندارد؛ چرا که اولا دولت نیروی سخت‌افزاری و نرم‌افزاری لازم برای نظارت دقیق را در اختیار ندارد و دوما سیاست تعزیراتی با منطق بازار در تضاد است.

براساس مشاهده میدانی از تهران، پرسش درباره وضعیت تمدید قراردادها از مشاوران املاک با این پاسخ‌ها رو به رو شد: «چنین مصوبه‌ای ندیدیم». «صاحب‌خانه باید تعیین کند چقدر اجاره می‌خواهد. ما چه کاره‌ایم»؟

یکی از همین واسطه‌های ملکی در مرکز تهران می‌گوید: «بسیاری از صاحب‌خانه‌ها به آسانی مستاجران را جواب می‌کنند تا برای تمدید قرارداد مجبور نباشند سقف مصوب را رعایت کنند». همین واسطه می‌گوید: «ما از همین فایل‌هایی که موجران به ما می‌دهند نان می‌خوریم. طبیعی‌ست اگر بر اجرای مصوبه اصرار کنیم مشتری خود را از دست می‌دهیم.»

این شرایط نشان می‌دهد بازار هیچ تمایلی به اجرای طرح‌های تعزیراتی دولت ندارد.

چرا اوضاع اجاره وخیم است؟

بررسی‌های این گزارش نشان می‌دهد که می‌توان دو عامل برای وضعیت وخیم بازار اجازه مسکن در ایران برشمرد.

یک: نخستین دلیل افزایش نرخ شاخص قیمت به اجاره است. «زمانه» پیش‌تر در گزارشی این نسبت را توضیح داده است؛ این عدد حکایت از شکل‌گیری حباب منفی در بازدهی سالانه مسکن دارد. نسبت P به R یا همان قیمت به اجاره به عنوان یک دما سنج برای ارزیابی بازدهی مسکن به عنوان یک کالای سرمایه‌ای در ایران در نظر گرفته می‌شود. هر چقدر این نسبت عدد کمتری را نشان دهند به معنای این است که آن دارایی بازدهی بیشتری داشته است. این نسبت تا پیش از جهش تورمی سال ۱۳۹۷ به بعد در ایران به شکل سنتی بین ۱۴ تا ۲۵ واحد بود. اما امروز این نسبت به شکل متوسط به اعداد بالاتر از ۳۰ رسیده است؛ معنی این عدد این است که صورت کسر (قیمت خانه)، به شکل فزاینده رشد کرده اما نرخ اجاره به همان نسبت رشد نداشته یا مقدار خیلی کمتری رشد کرده است. این وضعیت فنر اجاره‌بها را در این سال‌ها جمع کرده و حالا بازار در اصطلاح در حال پس گرفتن (جبران) این عقب‌ماندگی است.

دو: دومین عامل هم اعمال سیاست‌های مداخله‌گرانه دولت است؛ سیاست‌هایی مانند تعیین سقف افزایش اجاره‌بها و تعیین دستوری نرخ بهره بانک‌ها و... به آشفتگی بازار اجاره دامن زده است و از از گرانی پیش‌گیری نکرده است.

تورم ۱۵۰ درصدی رهن و اجاره

گزارش مرکز آمار نشان می‌دهد که نرخ تورم ماهانه بخش اجاره مسکن (درصد تغییر عدد شاخص قیمت در ماه جاری نسبت به عدد شاخص ماه قبل آن)، در ماه خرداد ۱۴۰۱، کاهشی بوده است. این رقم در آخرین گزارش مرکز آمار ۲,۳ درصد ثبت شده، در حالی که در اردیبهشت ۲,۵ درصد بوده است. مقایسه دو عدد، کاهش هشت درصدی را در تورم ماهانه، نشان می‌دهد. اما نرخ تورم نقطه‌ای (درصد تغییر عدد شاخص قیمت، نسبت به ماه مشابه سال قبل)، در سومین ماه امسال ۳۱,۷ درصد بوده است. این رقم در اردیبهشت ۳۰,۴ درصد اعلام شد. مقایسه دو عدد، افزایش ۴,۲۸ درصدی را در نرخ تورم نقطه‌ای بخش اجاره مسکن نشان می‌دهد. همچنین نرخ تورم سالانه گویای درصد تغییر در میانگین اعداد شاخص قیمت، در یک سال منتهی به ماه جاری، نسبت به شاخص دوره مشابه سال قبل است. نرخ تورم سالانه این بخش، در خرداد سال ۱۴۰۱ به ۲۷,۳ رسید. مرکز آمار، این رقم را در اردیبهشت امسال ۲۶,۹ درصد اعلام کرده بود. این به معنای افزایش ۱,۴۹ واحد درصدی، در نرخ تورم سالانه بخش اجاره مسکن است.

با وجود آمار رسمی رشد ۳۱ درصدی اجاره‌بها، بسیاری از مشاوران املاک می‌گویند نرخ‌ها به شکل میانگین تا ۵۰ درصد هم افزایش داشته است. حتی مجتبی یوسفی، عضو کمیسیون عمران مجلس گفته که «امروز آمار موثقی در دست ما نیست، چه کسی می‌داند تعداد واقعی خانه‌های خالی چقدر است و چه تعداد مستاجر در سطح کشور وجود دارد؟ چه کسی می‌داند نرخ اجاره در هر منطقه چقدر رشد داشته است؟ آیا این آمارهای رسمی که افزایش قیمت در حوزه مسکن را ۳۱ درصد اعلام می‌کند واقعا صحیح است؟ یا اینکه شاهد رشد ۱۵۰ درصدی در حوزه رهن و اجاره هستیم.» (ایسنا)